FAQ - Frequently Asked Questions

I gruppi immobiliari, motivati dal reddito, perseguono un obbiettivo semplice con le due revisioni in questione: indebolire la protezione degli inquilini contro le disdette. Apparentemente, queste riforme mirano a facilitare la disdetta per bisogno personale e sulle sublocazioni. in realtà si tratta di un grave attacco alla protezione degli inquilini. Sarà molto più facile scacciare gli inquilini per poi aumentare le pigioni.

Oggi è già possibile disdire un contratto di locazione per necessità personale del locatore o di un suo parente stretto. Si tratta di una motivazione già ampiamente utilizzata e approvata dal diritto di locazione. In caso di bisogno personale urgente i locatori possono accorciare i termini di disdetta. Non c’è bisogno di una nuova legge. Già oggi le necessità del locatore e degli inquilini vengono prese in considerazione al momento di valutare una protrazione. Il figlio va a scuola in prossimità dell’abitazione? Il trasloco è ragionevole per una persona anziana? La lobby immobiliare ha ottenuto dal parlamento che il bisogno personale del locatore non debba più essere "urgente", ma unicamente "importante e attuale". L'obbiettivo è chiaro: permettere ai locatori di ottenere più rapidamente la restituzione dell'ente locato per poterlo rimettere sul mercato a prezzi più elevati.

Già oggi è frequente che il bisogno personale non sia altro che un pretesto per facilitare la disdetta. Il motivo reale: scacciare gli inquilini dall’abitazione per poi aumentare le pigioni.

La revisione prevede di restringere considerevolmente il diritto di sublocazione. Ma questo tipo di contratto ha dimostrato il suo valore. Centinaia di migliaia di persone sarebbero interessate da tale modifica: lo studente che prende in locazione una camera in co-locazione, gli anziani che dividono gli oneri locativi di un appartamento ormai troppo grande per una persona sola, gli studi medici, i locali commerciali che suddividono spazi commerciali o studi professionali. Per tutte queste categorie di persone la restrizione al diritto di sublocazione potrebbe essere fatale. In futuro potrebbero essere sfrattati i locatari principali (e, di conseguenza, i co-inquilini) in un termine corto di 30 giorni anche solo per dei piccoli errori minori. La restrizione della sublocazione non è che un pretesto per indebolire la protezione dalle disdette. La legge attuale prevede già oggi che sia necessario l'accordo del locatore per sublocazione dei locali. Già oggi non si può trarre guadagno dalla sublocazione, anche sulle piattaforme di locazione tipo Airbnb.

Altre proposte che mirano a facilitare l'aumento di pigione potrebbero essere discusse nella sessione invernale del Parlamento. Un'iniziativa mira a limitare la possibilità di contestare la pigione iniziale. Contestazione che potrà essere fatta unicamente dimostrando un bisogno urgente. Sarà sempre più difficile difendersi dalle pigioni abusive. Un'altra iniziativa mira a dare priorità alle pigioni in uso nella zona per determinare la pigione facilitandone l'applicazione. Le due revisioni sule quali saremo chiamati a votare il 24 novembre 2024 non sono che una prima tappa di una serie di attacchi contro gli inquilini. il Parlamento, influenzato dalla lobby immobiliare ha volontariamente spezzettato le modifiche. Uno scandalo democratico senza precedenti. La popolazione non avrà modo di pronunciarsi sull'insieme della posta in gioco, ma dovrà rendersi alle urne più volte senza tuttavia avere una visione d'insieme.

L’ASI ha lanciato i referendum contro le due riforme del diritto di locazione. Sostenuta da una larga alleanza di cui in particolare: il PS svizzero, i Verdi svizzeri, l'Unione sindacale svizzera (USS), Travail.Suisse, L'Unione Svizzera degli e delle Universitari-e (USU), l’Associazione per la difesa dei diritti dei pensionati (AVIVO), la Federazione associazioni pensionate:ti e d’autoaiuto in Svizzera (FARES), Avenir Social o la Fondazione per la difesa dei consumatori (SKS).

Tutti hanno bisogno di un alloggio e la Svizzera è un paese di inquilini: il 58% della popolazione vive in locazione, ossia 2,4 milioni di economie domestiche. La società ha così stabilito un certo numero di regole tendenti alla protezione degli inquilini. Ciò è necessario in quanto i locatori dispongono di una leva importante, sfruttata principalmente da grandi gruppi immobiliari che vogliono massimizzare il loro reddito. In questi ultimi anni la protezione degli inquilini ha già subito non pochi peggioramenti. Con queste modifiche tendenti a facilitare le disdetta in caso di sublocazione e in caso di bisogno personale, lo squilibrio non potrà che aumentare a discapito degli inquilini.Si voterà su questi oggetti il 24 novembre 2024. Il Consiglio federale ha espresso un parere contrario a queste revisioni. Altri progetti di smantellamento sono già in discussione in Parlamento.

La lobby immobiliare usa la sua forza politica in particolare per difendere gli interessi dei grandi gruppi immobiliari, depositando costantemente degli interventi al Parlamento per indebolire i diritti degli inquilini.

Dato che la lobby immobiliare ha deliberatamente rinunciato a trattare tutte queste iniziative in uno stesso progetto, com’è abitualmente il caso, l’ASI è costretta a opporsi separatamente ad ogni revisione di legge. Questo complica la contestazione e rende costosa la lotta contro queste rivendicazioni. Questa tattica del salame (dividere una revisione di legge in più pacchetti) fa parte del piano della lobby immobiliare.

L’obiettivo perseguito dalla lobby immobiliare è chiaro: in un primo tempo, sarà più facile per le parti proprietarie disdire un contratto di locazione e più difficile per gli inquilini di opporsi. In un secondo tempo, la lobby immobiliare vuole fare in modo che le parti proprietarie possano più facilmente locare le loro abitazioni a pigioni ancora più elevate ed aumentare così i loro redditi.

Con un flusso annuo di 42 miliardi di franchi generato dalle pigioni, il mercato della locazione è il più grande della Svizzera e particolarmente redditizio. Negli ultimi 20 anni, i gruppi immobiliari che puntano a massimizzare i loro redditi hanno intensificato gli acquisti e ora possiedono oltre il 56% delle abitazioni costruite dal 2011. Questi grandi attori del mercato non esitano ad aumentare irragionevolmente le pigioni, soprattutto in caso di cambio di inquilini. Ogni anno vengono firmati circa 250.000 nuovi contratti di locazione.

Pur prendendo in considerazione unicamente il periodo successivo al 2005, le pigioni in Svizzera sono aumentate in media più del 24.8%. Ciò malgrado il fatto che, tenuto conto dell'evoluzione dei tassi ipotecari e dell'inflazione, dalle cifre dell'Ufficio federale di statistica sarebbero dovute diminuire del 5.3%. `Due sono i motivi principali: innanzitutto, nel periodo in oggetto grossi gruppi immobiliari focalizzati unicamente sul profitto hanno di fatto preso il controllo del mercato immobiliare. La loro lobby immobiliare tenta ora di indebolire ulteriormente la protezione degli inquilini sottoponendo al parlamento varie revisioni della legge. Il secondo motivo va ricercato nel fatto che i diritti degli inquilini sono spesso mal applicati.

Da noi, le pigioni sono di gran lunga una delle voci di spesa più importante, rappresentano in media più di un quarto delle entrate delle economie domestiche svizzere. Una valutazione dell'Alta scuola di Lucerna dimostra che il 20% delle famiglie a reddito basso dedicano anche fino alla metà del loro reddito disponibile alla pigione. Per i nuovi inquilini i costi dell'alloggio sono ulteriormente aumentati nel corso degli ultimi anni.

I gruppi immobiliari motivati dalla massimizzazione del profitto aggirando il diritto di locazione fanno aumentare le pigioni. Per quanto riguarda la Svizzera si parla di miliardi sottratti ogni anno dalle tasche delle economie domestiche che finiscono per mancare nel portamonete a fine mese. Nel solo 2023 si parla di 10.6 miliardi di franchi, ossia 360 franchi in media per ogni economia domestica.

Le statistiche lo dimostrano: il fermento edilizio è maggiore quando i tassi ipotecari son bassi che quando sono alti. A titolo d'esempio, dopo la crisi bancaria del 2008 i tassi ipotecari sono scesi e sono rimasti bassi fino al 2020, periodo in cui il tasso di sfitto è passato dall'0.9% al 1.8%. In seguito, i tassi hanno ripreso a salire e l'attività edilizia è immediatamente scesa. Non sono i fattori di ricordo, delle licenze edilizie e dei piani regolatori che sono determinanti. I due oggetti sottoposti in votazione popolare indeboliscono la tutela degli inquilini senza, in nessun caso, favorire la costruzione di nuovi alloggi.